Arsa Alım Satım Hizmetleri

1- Gayrimenkul alırken yapılması gereken yasal işlemler nelerdir?

Gayrimenkullerin satışının resmi şekilde yapılması gerekir. Bunun anlamı, tarafların tapu memurunun önünde, resmi şekilde hazırlanan sözleşmeyi imzalamaları demektir. Taraflar gerçek kişi iseler, nüfus cüzdanları, 2 adet vesikalık fotoğraf ve varsa vekil için, “Düzenleme şeklinde vekaletname” ile Tapu Müdürlüğü’ne başvururlar.

Taraflar ya da taraflardan biri tüzel kişi ise, Ticaret Sicil Memurluğu’ndan alınmış yetki belgesi ile imza sirkülerinin bulunması gerekir. Tapu müdürü, istemin bizzat hak sahibinden gelip gelmediğini belirledikten sonra ilgili memura işlemin yapılması için havale eder.

Memur sunulan belgeleri inceler, yasal bir sakınca görmezse bildirilen satış değeri üzerinden harçları hesaplar ve gerekli makbuzları düzenler. Harçlar yatırıldıktan sonra satış konusunda resmi senet düzenlenir. Tapu müdür huzurunda okunarak imzalanır. Taraflardan biri okuma-yazma bilmiyorsa, iki tanık huzurunda okunur, şahsın parmak izi ve tanıkların ifadesi alınır.

Tapuda tanık gerektiren diğer durumlar ise; imza atılmasını bilmemek, sağır, kör ya da dilsiz olma, taraf kişiliğinde şüphe, ölünceye kadar bakma sözleşmeleridir. Taraflar arasında Türkçe bilmeyen varsa yeminli tercüman bulundurulması gereklidir. Yukarıda belirtilen durumlarda tapuda çalışanlar tanık olamazlar. Tanık ve tercümanların okuma-yazma bilmesi, temyiz kudretinin olması ve reşit olması gerekir. Tapu müdürü imzaladıktan sonra hak sahibi tapusunu alır ve işlem tamamlanmış olur.

2- Gayrimenkul satışı noter sözleşmesi ile gerçekleşir mi?

Noterden yapılan sözleşmelerle taşınmazın mülkiyeti devredilemez, satış gerçekleşmez.
Noterlerde yapılan bu tip sözleşmelere, “Taşınmazın satış vaadi sözleşmesi” denir. Bu sözleşmede; satıcı, bir bedel mukabilinde tapuda vaat edilen gayrimenkulün ferağ ve takririni vermeyi, alıcı ise belirlenen bedeli ödeyerek taşınmazı almak konusunda vaat ve taahhütte bulunurlar. Taşınmazın tapu kaydı, satış bedeli, ödeme şekli, varsa cezai şartlar herhangi bir şüpheye yer vermeyecek şekilde açıkça sözleşmede yer almalıdır.

Cezai şartlar konulması, taraflar açısından yararlıdır. Vaade dayalı mülkiyet devredilemezse 5 yıl içerisinde mahkemeye başvurulup devrin gerçekleşmesi istenebilir. Bunun için alıcının üstüne düşeni yapması gerekir.

3- Mülkiyet kavramı ve dayanakları nelerdir?

Anayasanın 35. maddesi kişinin temel hakları arasında mülkiyet hakkını saymış olup, herkesin mülkiyet hakkına sahip olduğunu bu hakkın ancak kamu yararı amacı ile ve kanunla sınırlanabileceğine bunun yanında mülkiyet hakkının kullanılmasının toplum yararına aykırı hakkının kullanılmasının toplum yararına aykırı olamayacağını belirtmiştir. Medeni kanun da mülkiyet hakkı sahibine yasalar çerçevesinde dilediği gibi tasarruf etme hakkı tanımıştır. Mülkiyet hakkı, mal ve benzeri şeylere sahip olma ve bunlardan yararlanma hakkıdır.

Kat mülkiyeti kanunu ile, kat mülkiyeti özel bir kavram olarak hayatımıza girmiştir. Kat mülkiyeti arsa payı ve ana taşınmazdaki ortak yerlerle ilgili özel bir mülkiyettir.

Kat mülkiyetinin doğuşu: Göç ve diğer nedenlerle şehirlerdeki nüfus artışı çok hızlı olmuş, sonuçta arsa fiyatları olağanüstü artış göstermiş, işyerleri ve konutlar yatay büyümeden dikey büyüme yoluna doğru gitmişlerdir. Sonuçta, tek bir parsel üzerine çok katlı binalar yapılmış ve burada oturanlar arasındaki ilişkilerin düzenlenmesi gerekmiştir. Yapımı tamamlanmış binalarda kat, daire, ofis, mağaza, depo gibi ayrı ayrı başlı başına kullanılmaya elverişli bölümler üzerinde malik veya ortak malikler tarafından Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kurulan mülkiyete kat mülkiyeti denir. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere, kat mülkiyeti kurulması bir takım koşullara bağlanmıştır.

• Yapımı tamamlanmış yapı olması gereklidir.
• Yapıda kat mülkiyetine konu teşkil edecek nitelikte bağımsız bölümler olması gereklidir.
• Yapının kagir olması gereklidir. Tamamen veya kısmen ahşap yapılarda kat mülkiyeti kurulamaz.

Müşterek mülkiyet olması zorunludur.

4- Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar:

Gayrimenkul alım satımında, vergi yasaları ve harçlar yasasında yer alan bazı özel hükümlerin bilinmesi gerekiyor.

Alınacak gayrimenkulün geçmiş yıllardan borcu olup olmadığı, tapu değeri belirleme konusunda dikkat edilmesi gereken ayrıntılar önemli olduğu için bazı durumlarda tapunun kimin üstüne yapılacağı da önem kazanıyor.

Satış sırasında, satıştan doğan gelirin vergilendirilmesi, vergi istisnaları (Şirketler), harçlar satıcıların dikkat etmeleri gereken konular.

Gayrimenkul alım satımı yaparken bilmeniz gerekenler aşağıda maddeler hakkında sunulmuştur.

Yapımı tamamlanmış gayrimenkul alanların, geçmiş yıllarda tahakkuk etmiş emlak vergilerinin ödenip ödenmediğini yani, emlak vergisi borcunun olup olmadığını araştırmaları gerekiyor. Bu konuyla ilgili yatırılmış vergilerle ilgili satıcıdan makbuzları göstermesini istemek ve makbuzların birer kopyasını muhafaza etmek doğru bir davranış biçimi olacaktır.

Emlak vergisi kanunu 30. maddesinin son fıkrasına göre; satış konusu gayrimenkulün, satıldığı yıl ve geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisinin ödenmesinden, alıcı ve satıcı müteselsilen sorumludur. Gayrimenkulü satın alan kişi, satın aldığı tarihten önceki yıllara ait emlak vergisi borçlarını ödedikten sonra gayrimenkulün önceki sahibinden bu miktarı talep edebilir.